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房地產增值的聰明購屋術 |
| 房東：宅男 發表時間：2010-01-30 |
賺錢不是投資客的專利，自住型購屋人該如何兼顧保值，與累積未來換屋的本錢呢？資源有限的首次購屋人，更要懂得用投資客的精明眼光，慎選第一次進場的標的。 究竟現在買房子會不會套牢，甚至還有遭遇房價下跌的風險呢？若用投資的觀念來購買自住的房子，不僅可以滿足購屋自用的需求，也可以大幅降低資產縮水的風險，是購屋族首先要建立的觀念。 一般房市買家有兩種，一種自住型，一種投資客，投資客出手是為了賺錢，因此會集中火力尋找最受歡迎、最容易脫手的標的；而自住型純粹是為自用 而購屋，尋找標的時通常是把主觀需求放在第一位，夠不夠住、上班方不方便、價錢貴不貴是首要考量，卻往往沒有考量房子的投資價值。 自住型購屋人往往自認經驗不足、本錢有限，只求滿足眼前需求，但也正因本錢有限，更應懂得利用第一幢房子就開始累積未來換屋的本錢，學學投資客的思考邏輯，即使是買第一幢房子也要有積極的賺錢企圖。提供八種聰明的購屋觀念，幫助購屋新手輕鬆展開購屋行動。 ◆聰明觀念1：一次買足一生的需求 換屋次數愈多，無謂的成本支出就愈多，懂得精打細算，就要盡量減少換屋次數。小套房通常是首購人士的第一選擇，但當家庭成員增加時，又得大費周章進行換屋。聰明的購屋行動應該在第一次就盡量從三房格局下手，暫時用不到的房間可出租，用租金貼補多出來的房貸利息，等家庭成員增加，再將房間收回，減少換屋成本。 ◆聰明觀念2：愈多人接受的房子才是好房子 即使在過去房市景氣的年代，投資客都很少會去碰太遠、太高、太小、太大的房子，因為這些標的能夠接受的人較少，不僅脫手的時間會延長，也不容易有好的賣價。這些房子競爭力差，房價繼續下探的機率相當高，如果連保值功能都達不到的話，又如何寄望靠第一間房子累積換屋本錢？而像三房二廳的房子雖然傳統，但需求的家庭也最多，需求度愈高、成交的時間與行情也會有較好的表現。 ◆聰明觀念3：好地段的爛房子勝過濫地方的好房子 地段，始終都是房市贏家謹記的口訣，因地段不易取代、不易改變、不會折舊，地段考量永遠都優先於房子本身。由於都市土地不易取得，過去十年許多建商轉進偏郊，用較好的建材與公共設施，淡化地段不佳的事實，來吸引荷包有限的年輕家庭。但隨景氣變差，一向末漲先跌的郊區房價，修正幅度遠較地段佳的地區大，土地價值縮水，房子也面臨折舊，蓋得再漂亮的房子，並不會因此躲過房價大幅修正的考驗。 而好地段的爛房子，可以透過整建讓房屋價值提升，景氣好轉時，地段佳的都市地區通常是被資金動能點亮的第一盞燈，即使景氣反轉，也是最後才受到影響。 ◆聰明觀念4：跟著都市計畫發展找房子 每一個都市都有它的預定發展軸線，譬如台北很明顯的是由西向東發展，而台中則是由火車站朝西北方擴張。都市發展軸線通常會擁有最多的資源與大型建設，跟著都市計畫軸線發展找房子，自然有機會順勢享受密集建設所帶動的成果。 ◆聰明觀念5：生活機能指數高，為房價加分 生活機能愈好，愈能提供舒適便利的居家生活，而且地區內的生活機能佳，居住者捨不得輕易外移，外來者又慕名想要遷入，在籌碼供應有限的情況下，房價當然會有相當的抗跌性。 ◆聰明觀念6：單純小社區比大社區更快脫手 因數百戶甚至千戶的大社區，各戶的競爭條件相同，若同一時間有數戶貼出售條，買方可選擇對象多，容易比價、議價，相對也就拖長成交時間。 幾十戶的小社區，已能達到管理費分攤的經濟規模，由於戶數不多，較能掌握鄰里的素質，甚至有少數社區因熱心人士居間推動，從公共設施的管理品質，到住戶間的情感交流，都真正做到守望相助。住戶遷出機率遠低於遷入，社區品質成為最珍貴的資產，對房價當然有相當支撐。 ◆聰明觀念7：公共設施多，對房價未必是助力 建商在包裝預售案時，經常規畫多項公共設施，以達到為房價加分的效果。但設施愈多，不僅各戶要分攤較多的公設面積，也代表管理費將會相當沈重，特別是游泳池、三溫暖等設施的維護開銷最重，每戶分攤下來，一個月要繳數千元的管理費，如果住戶嫌貴而拒繳，乏人管理的公共設施反而成為房價的包袱。 管理費與每年都要繳的地價稅、房屋稅都代表房屋的持有成本，以投資角度來看，持有成本愈重，實質獲利愈少，首次購屋人寧可挑選公設簡單的標的，不僅可減少持有成本，未來轉售時也不用擔心接手人產生抗性。 ◆聰明觀念8：優良學區的房子，最不受景氣影響 子女的教育投資，普遍受到父母的重視，而且也是最不受景氣影響的一項支出，事實證明優良學區內的房價，的確也最禁得起景氣考驗。 但因優良學區名額粥少僧多，通常學區內的房價至少會比學區外每坪多出一、二萬元，對於首次購屋者或許會是一項沈重負擔，但孩子可進入優良學區就讀，未來要轉手時，即使景氣再差，也依然搶手。 |
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| 1 樓住戶：帥章魚 發表時間：2013-04-09 |
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| 2 樓住戶：張怡潔 發表時間：2013-10-28 |
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