預售屋有無凶宅的問題

【文/住展雜誌】凶宅之定義，依房屋市場的 通常交易觀念，是指「賣方產權持有期間，曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋」。我國社會民情認為，凶宅會嚴重影響購買意願及價格，而造成該房屋之市場接受程 度，司法實務上也都認定凶宅屬於物之瑕疵，但凶宅的問題只有成屋買賣時才會發生，預售屋買賣沒有凶宅的問題。



林姓姐弟二人於前年十一月向全陽建設公司購買新北市中和區的「仁愛好樣」預售屋大樓建案，姐姐買的標的總價為一千三百多萬元，弟弟買的總價為二千二百多萬元含車位，簽約後姐弟二人依約定繳納至第五期價金，分別為二百多萬元及三百四十多萬元。

建案基地曾發生火災

姐 弟二人後來得知，這棟預售屋建案的土地曾於民國八十一年間發生保齡球館大火，奪走二十條人命，建案實屬凶宅，而土地是否發生非自然死亡事件，為不動產交易 之重要資訊，建商卻未告知，二人因此拒繳後續款項並寄存證信函通知建商，以建案土地為凶宅屬重大瑕疵，解除雙方的買賣契約，請求建商返還她們已繳之價金， 並給付與已繳價金同額之懲罰性違約金。



建商則以二人未依約給付期款，也解除雙方契約並將二人已繳款項悉數作為賠償建商的違約金，建商指 出，依照內政部規定，買賣標的之成屋是否發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死等非自然身故情事，為俗稱之凶宅，本建案是預售屋並非成屋也不是在專有部分發生 非自然死亡事故，自非屬凶宅；況二十多年前發生火災時，建商並非保齡球館所有權人，火災發生後保齡球館已拆除不復可見，土地並不具有凶宅之存在。

預售屋之標的為尚未興建之新建物，沒有凶宅的問題。示意圖

預售屋沒有實物存在

台 北地院認為出賣人對於其出售之房屋否發生「兇殺或自殺致死之情事」，固有說明義務，但所謂凶宅乃指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，曾發生他 人加工致死（如凶殺）或自行加工致死（如自殺）之情事，本件交易的房地屬預售屋，尚未有實際建物存在，而土地前發生火災之建築物即保齡球館亦已先行拆除， 再行興建住宅大樓，則該房地並未有凶宅之情事。



法院指出，依內政部核定之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，並未將建案基地或原有建物曾發生非自然死亡事故或其他公安意外列為瑕疵及應記載事項。預售屋之標的為尚未興建之新建物，沒有凶宅的問題。



法院判決建商勝訴，但認為建商將二人已繳的款項全部作為賠償建商的違約金，核屬過高，應予酌減為房地總價款的百分之八，超過的部分建商不得沒收，應予返還姐弟二人。