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斡旋的技巧 |
房東:阿廷 發表時間:2010-11-10 |
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1 樓住戶:阿廷 發表時間:2010-11-10 |
不可思議的價格運作策略 當好不容易買方出價,並獲得買方託付的要約書或買方議價委託書時〈斡旋金〉,買賣雙方的承辦業務員,一定要同心協力,配合調價及議價,因為此時進入了黃金七十二小時,互相支援•能快就快,以避免當中中途變卦的危機。一定要把每一個案件,當成唯一性的客戶在進行• 其實,買賣間有價差的情形非常頻繁,端視我們對客戶的掌握度,買方只要肯加價便有希望,賣方只要肯降價便能成交。要告知買賣雙方在協調上之困難,及作業的辛苦,不斷的回報經營成果,重複的把一天當三天用。業務人員千萬不能鄉愿,覺得自己已經收到漂亮的價格〈買方承辦人〉,或認為自己的屋主不可能再讓價〈賣方承辦人〉,要不預設底線,朝成交目標全力以赴。 下列列舉一個簡單案例;來說明成交並非困難,只在概念清楚。假設: 1•賣方的委託底價為: 三百五十萬元 2•我們廣告價格為 : 三百九十萬元 3•買方的要約出價為 : 三百二十萬元 4•回報賣方的價格為 :二百九十萬元 思考一下,雙方價格差多少?在價格的數字中,一定先以收滿服務費為原則。 一•實質差價→30萬 雙方差距三十萬。〈350萬減320萬=30萬〉雖然不多,但只要雙方不動作,永遠不成交。 二•觀念差價→60萬 在開發來說,要努力議價三十萬;在銷售來說,要努力調價三十萬。〈30萬加30萬=60萬〉只要開發與銷售能同步努力,必能快速成交。 三•運作差價→130萬 在開發運作上運作空間:350萬減290萬=60萬來達成議價; 在銷售運作上運作空間:390萬減320萬=70萬來達成調價。 兩者之間有著〈60萬加70萬=130萬〉一百三十萬元的空間可以運作,所以不可思議的價位運作策略產生了。 除此上述探討房價,擅用委託價〈底價〉•廣告價〈開價〉•買方要約價〈出價〉•對賣方回報價〈殺價〉的四個基本價位運作來達成→最後簽約價〈成交價〉以外,還可以應用下列的不同的方法來運作價位: 〈一〉總價法:在坪數小•低價位的個案適合用總價法來吸引買方;此外,在議價時也亦然,也能用總價法來殺價,所得的價格成果也較顯著。 〈二〉單價法:在坪數大或總價高的個案適合使用。以單價法來與買方談價,會顯得相對便宜;此外,在與賣方議價時,以每坪單價來殺價,雖然每坪降了幾千元,但相對的卻很有議價成果。 〈三〉低總現法:就是低自備款來吸引買方。現今的金融機構非常競爭,只要買方資歷好•收入穩定皆願意提供高額的房貸。利用低額的自備款來吸引絕大多數的人成家的美夢,也是一種說服的好方法。 〈四〉利率反推法:也就是在銀行利率低或是優惠利率的誘引下,只要以每月攤還之利息來與買方說服,並與租屋的支出一比就可以。說服「租不如買」的觀念,況且租屋久了,沒什麼歸屬感,也不能帶走一磚一瓦。但貸款繳久了,房子就是他的,不但有家的感覺,也是種自我投資的概念。 |
2 樓住戶:吳慧蘋 發表時間:2015-03-15 |
仲介公司沒有好與不好啦~ 只有好的仲介人員跟惡劣的仲介人員~ 每個區塊的行情~差異又很大~ 開太高~你會賣不出去~耽誤到你的賣出時間~ 賣太低~你會比較吃虧喔~~~~~ 建議你撇開品牌迷思 有品牌不代表有保障 挑品牌不如先挑對的仲介才是真的 千萬不要有品牌的迷思,畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格 如果你是要買房子 請仲介帶您去看 那就得要多跑幾家房仲去瞭解 您可以從中去了解仲介人員對您的態度及熱誠、去感受這位仲介人員是否會替您設想,您再決定要由那一位"仲介人員"替您服務 這樣才會是最完美的組合 買房賣房都是人生一大事,太過草率很容易造成日後的不順利 所以我覺得找個好口碑的仲介勝過大品牌, 而且現在大家都會透過 [履約保證] 來保障買賣雙方的一種交易安全 [履約保證]保障方式 你可以自行在網路搜尋相關資訊 所以仲介品牌已經不是買賣安全保障的要素, 仲介公司服務口碑才是重點 因為看太多跟某某知名仲介公司買屋糾紛的案例了 我覺得找房子先找對仲介比較重要XD 房屋仲介很多都比較勢利眼 我跟我男友都很討厭 那種很商業化讓人有壓力的房仲店 因為上網做了很多末� 找到板橋的廣利不動產 因為他們的服務...真的沒話說 難怪不用打廣告.也一堆老客人幫忙介紹 最值得稱讚的是服務 我跟我男友覺得 房屋的品質是必然 但是服務態度真的很重要 不然去大型的房仲店~~~~~~是砸錢去買服務嗎? 不然人家怎麼看的上我們這種平民老百姓 廣利不動產讓人感覺很窩心親切 而且讓我們備受尊寵 都跟我們跟溝通決定 服務我們一對新人 第一種 : 貨比三家 房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格 多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價 全民比價網 http://www.prices.com.tw/ 買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php 賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php 如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子 比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆 優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務 缺點:要自行評估房仲人員的優劣 第二種 : 自己找優質仲介 知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/ 全台第一家提供仲介評價的網站, 網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價 所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存 優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估 缺點:要花時間和電話費來詢問 第3種 : 自售或是自買並找有口碑的代書 我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/ 非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。 優點:二十多年的老字號公司,有口碑 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的 如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊 明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/ |
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