何為履約保證

履約保證，有必要做嗎?見人見智

何謂履約保證?簡言之履約保證即買賣雙方將金錢、契約交給決定承保的銀行或建經公司，銀行或建經公司以獨立客觀的立場履行承保的約定承諾，目的在於消弭買賣雙方之間可能的不信任，銀行或建經公司居間當一位無利害關係的公正第三者，暫時受託保管買方支付的價款、賣方的相關文件，待雙方依契約條件達成目的後，才將買方的支付價款交給賣方。用以確保買賣雙方在不動產交易過程中對買賣價金及產權可能發生的不明狀況。但銀行或建經公司有收費用，收費標準一般是按買賣價金萬分之六計算，由買賣雙方平均負擔，但雙方可以另外約定由誰來負擔。

個人覺得任何交易本身就是會有一些風險，但是有如果雙方都有信用，賣方產權沒問題，買方資金足夠，找合法代書先調查清楚，其實沒有須要此舉，例如:履約保證期間萬一權產真的有問題雙方是也是先調解然後不行再走法律途徑，銀行或建經公司也幫不上忙。而萬一買方的資金若有貸款不足的情況也是早要在簽約時就談明，在合約上就會加註上:貸款若有不足買方需在三日內補足，為了保障賣方尾款的取得也會要求買方開立一張本票交由代書保管正本，影本交由買賣雙方留存。因此只要1.找合法代書2.調查清產權3買方備有足夠資金4.開立一張本票擔保尾款。在實務上履約保證少數人願意承作，原因出在雙方都不願多花此筆費用,況且賣方會賣房子就是要用錢才會要賣房子若辦理履約保證，會延後領到錢的時間及過戶的時間，所以真正會用到履約保證的客戶相當有限。再說現在的地政機關辦理過戶手續效率很高，大約不到三至五天就可以完成買賣件及銀行貸款設定件，做履約保證反而是增加另一種風險

房仲履約保證消基會：保假的消基會調查發現，全部業者都可從履約保證專戶中直接扣除服務費用。消基會說明，消費者透過仲介進行房屋買賣時，買方通常直接將佣金交予仲介業者，但賣方佣金卻是仲介業者可直接從履約專戶中扣除，完全得到保證。消基會認為，服務費用的收取應以買賣雙方合意為原則，履約保證專戶的價款應僅能在交屋之後才可動用，而非讓仲介業者在交易過程中，將稅費、代書費、仲介服務費等費用，從中隨意撥付。消基會強調，據此，服務未全部終了，仲介服務報酬卻透過履約保證書逕予扣除，如此保證顯然是業者受益，與保證契約原意有違；消費者一旦交易發生糾紛，還要透過冗長訴訟程序，才能取回價金，顯示履約保證無法保護消費者權益。消基會還發現，百分之七十的仲介業者在執行履約保證業務時，向買賣雙方收取服務費用。消基會認為，仲介已收取高額佣金，且本應負責交易雙方的價金保管，若有相關費用產生應自行吸收，不應再轉嫁給消費者。再者，調查顯示，仲介佣金收取在百分之五到百分之六，以台北市消費者看房平均價格在新台幣九九五萬到一九九七萬元計算，約要四十九點七五萬到七十一點八二萬元不等。消基會主張，佣金上限百分之六雖未超過內政部規定，但內政部仍應儘速研修仲介佣金上限，大台北地區不應超過交易總額的百分之三。消基會呼籲，仲介成屋履約保證藏有許多對消費者不公平的約定，內政部責無旁貸，應儘速訂定房屋仲介履約保證應記載及不得記載事項規範業者。