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常見租屋的問題

房東:陳小姐
發表時間:2007-10-24


常見租屋的問題
一、簽訂租賃契約真的很重要嗎?
   A:當然很重要,因為法律是講求證據的。租賃契約中包含了租賃期限、租押金金額、各
       種費用之分攤方式及其他雙方協議事項,事關出租及承租雙方的權利義務。爾後萬一
       有糾紛或訴訟時,租賃契約的內容將是最重要的證 據,因此切記一定要簽定租賃契約
       才有保障!
二、出租方(房東) 可隨時終止租賃契約嗎?
   A:除非雙方事先約定好或承租方(房客)有違反租賃契約中的規定時,如遲繳 房租、任意
       破壞或從事不法等情事時,房東可要求終止契約,否則是不能隨時終止租賃契約的
三、簽訂租賃契約需注意事項?
   A:簽約四大備忘錄
       (一)確認租、押金金額:
         簽約時不要忘了確認租押金金額是否正確。一般來說,依法律規定目前押金通
         常為二個月的租金,超過二個月之押金得以折抵租金。因此房東若要求過高之
         押金時房客可依法據理力爭。
       (二)確認提前退租問題:
        ◎房客提前退租時:一般而言,在租賃期限內若房客要求退租者,通常需支付
                  一個月租金的違約金給房東,但因違約金並無法律上之規
                  定,因此在簽約時應將提前退租問題與房東事先洽談好並
                  記載在契約中以保障權益。
        ◎房東提前退租時:一般而言,在租賃期限內若房東要求收回房子時, 除非房
                  客同意否則是不能夠強制收回的。不過慣例 上,通常房客
                  會接受一個月租金的違約金,另覓棲身之所。
      (三)確認房屋修繕問題:有關房屋結構性的缺陷、漏水或龜裂等問題。其修繕費用是應
                  由房東負責的,房東若不處理時,房客可以先照相存證後請人
                  修繕,其款項再由租金或押金中扣除;但如為一般消耗物品的
                損壞 ( 如燈管、 燈泡等 ),通常是由房客負責修繕費用的 ,其他
                細項內容,可依個人狀況不同而再與房東溝通約定。
      (四)確認租賃期限:租期避免訂的太短,通常是一年期租約是最普遍的,但為了避免房
                東年年漲價,可以要求簽訂較長之合約期限或約定漲價幅度,不論
                    租期多久,不要忘記在契約內容詳載清楚。
  四、承租屋遭小偷光顧並破壞時,其損壞修繕費用該如何分擔?
    A:依民法第429條第一項規定,租賃物之修繕除契約另有約定或另有習慣外,由出租人負
     擔。所以應由房東來負擔修繕費用。
五、房客與房東雙方產生糾紛時,該如何處理?
    A:一般來說雙方應以合為貴,因此彼此應先敞開心胸、好好溝通,能取得共識並和平解
      決是最好的。但萬一無法解決時,建議可以透過以下管道來解決:
   (一) 透過中立之第三者來進行協調,如可向鄉市鎮調解委員會申請調解
   (二) 如涉及金錢賠償問題時,可申請到簡易法庭進行小額訴訟,不過其金額限定為15萬元以
     下才接受申請處理。
  六、房子出租前需注意那些事情?
   A:出租房子雖然金額不大,但如何將房子租給好房客或與房客能和平相處,確是不容易的
      ,以下提供出租人於出租前需注意的事情以避免日後紛爭:
   (一)決定房租繳交日期及期限:法律上規定房客積欠租金需達二期以上時,出租人才能終止
                   租約。因此房租是採每月收或每季收需事先談妥,免得遇到
                   壞房客時,若採每季收的方式,須等房客白住半年後才能收
                   回房子,其損失是很大的。
   (二)租賃契約最好到法院公證:不要嫌公證麻煩,在遇到壞房客時,可依 公證過的租賃契約
                   向法院提出強制執行,不需經過訴訟程序,以保障 自身的
                   權益。
   (三)約定房客戶籍遷入、遷出日期:一般房客會將戶籍遷入租屋處,但有些房客在搬走後卻
                        遲遲不將戶籍遷入,為避免日後困擾,最好在租約中約
                     定房客應於搬離時將戶口遷出,否則房東可直接向警察
                        機關辦理空戶處理。
   (四)押金不能超過二個月:依法律規定,押金不得超過二個月的房屋租金總額,如果房東超
                 收,房客依法可拿超收押金部分來抵繳房租的。
   (五)了解房客身分:可先對房客的家庭背景、生活習慣、職業等進行初步了解及過濾,以免
              房客背景過於複雜衍生日後許多問題。
   (六)保持良好屋況:屋況是否良好除了會直接影響其租金價格外,也會吸引較好的房客來居
               住。
   (七)可購買責任險與相關的產物險:可購買完善的保險能保障您出租的財物免於地震、火災
                   、水災、竊盜或惡意破壞等項目所造成的損失。
七、如何與房東議價?
   A:◎秘訣一
      給房東一個好的印象:中國人常說見面三分情,因次留給房東好的印象是非常重要
      的,也是決定議價空間的因素之一。
      ◎秘訣二
      找友人扮演黑白臉:若是遇到急於出租的房東,這是一個蠻有效的方式, 透過黑白
      臉的配合較易探到房東的底價。
     ◎秘訣三
      利用人情攻勢:透過已住進來的親友或房東之朋友當說客,通常房東礙於人情會以
      較低的價格出租給您。
    ◎秘訣四
     利用比價法:可蒐集租屋附近的租金行情,或同棟樓的租金行情來與房東 議價,如
     隔壁棟屋齡較新、租金卻較便宜,對面的租金比您便宜500元等等。通常房東基於現
        實考量較易降低租金。
    ◎秘訣五
     議價不成、可要求附加東西:如真的無法議價成功,可以改採向房東爭取增添設備
     (如家電、家具等 ) 或延長租約或延後租金漲價時間等等,有時得到的福利比降低租
      金還好呢。



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  • 1 樓住戶:劉思翰
    發表時間:2013-02-22

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    2 樓住戶:音樂娃娃
    發表時間:2013-09-06

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    3 樓住戶:林祐盛
    發表時間:2013-09-09

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    4 樓住戶:天之驕子
    發表時間:2013-10-17

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    2. 若是自認所要賣的房屋地點OK , 或是不急著賣屋, 則建議簽署"一般委託合約"即可,
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