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房貸那種好?看還款計畫

房東:時尚宅男
發表時間:2007-09-20


【房貸那種好?看還款計畫】

房地產熱絡,銀行業者使出各種花招向購屋族招手,「一價到底」優惠方案最近成為房貸市場新寵,向購屋族訴求房貸不會跟著利率「三級跳」。事實上,如果消費者算盤撥一撥,可以發現如果購屋族打算10年內還款,「前低後高」階梯式利率可能較划算;倘若打算扛著20年房貸,「一價到底」倒是可以省不少錢。



「一價到底」主要是以中華郵政2年期定儲利率(目前1.845%) 加碼0.975%(目前2.82%),利率計算方式與現行政府各項房貸優惠專案相同,但加碼幅度略高,因此一般來說,比政府優惠利率稍高,但比「前低後高」的階梯型利率低,也比一般銀行固定利率方案低。



這項專案在合庫6月率先點燃戰火後,這個月內包括華銀、一銀、彰銀等銀行紛紛跟進。台北富邦銀行最近推出的「一價到底」方案,更直接訴求較央行優惠房貸減碼0.1個百分點(目前利率是2.72%),號稱比政府利率還低。



「一價到底」聽起來吸引人,卻未必適合所有房貸族。銀行主管說,「一價到底」隨著中華郵政2年期定儲利率調整,目前是2.82%,若以某銀行現行階梯型利率一般是前半年1.96% ,後半年2.37%,第二年2.47%,第三年起2.85%計算,平均前五年利率是2.637%,前十年平均利率也不過2.81%,因此對打算十年內還完貸款的房貸族來說,階梯式利率還比較有利。



銀行主管說,對房貸族來說,目前銀行房貸專案琳瑯滿目,底怎麼才划算,其實要看自己的需求。如果考慮未來市場利率走升,「一價到底」優惠專案因為加碼幅度不高,對打算與房貸長期奮鬥20年的房貸族,其實是不錯的選擇。當然,如果不嫌麻煩,更聰明的消費者可以先選擇階梯式利率,到第三年利率較高時,再轉貸「一價到底」方案,但前提是原貸款銀行不收取提前清償違約金,否則可能得不償失。





【壽險房貸 保單分紅利率做基準】

不同於銀行房貸利率以定儲指數利率(ARM)為基準,壽險公司推出的房貸專案,則以「保單分紅利率」為依據,兩者大不相同,而利率選擇的標的也不一樣。



所謂保單分紅利率是指壽險公會以台灣銀行、第一銀行、合作金庫銀行及中央信託局等四家金融機構「2年期定儲利率」的平均值為保單分紅利率,目前為1.8%,而壽險公會每月會統計公告。



對壽險公司而言,每一家的保單分紅利率標準都是一樣,對照於固定型房貸商品,差異在於「加碼的利率幅度」,以國壽來說,「A+客戶」的加碼幅度為1.7個百分點,而中國人壽則從第六年起的加碼幅度為1.75至2.15個百分點。



而各壽險公司也依據客戶信用條件、不動產價值等因素,評估加碼幅度,與銀行的指數型利率房貸的加碼原則相似。





【固定房貸 壽險業賞甜頭】

銀行的指數型房貸陸續升息了,部分銀行也陸續結束固定房貸專案,要申請長天期固定利率房貸的消費者,目光開始轉向壽險公司。目前壽險公司推出的固定利率房貸有長達十年者,符合要想控制房貸支出的薪水階級。



中央銀行已四度升息,1年期定儲利率約漲了0.4個百分點,比起美國,升息速度不算快。不過美國聯邦準備理事會(Fed)不排除後續升息的可能,金融市場同樣預期新台幣將繼續跟進,後續指數型房貸仍有升息壓力。各銀行固定型房貸專案陸續結案,現有銀行的固定型房貸可固定利率的期間都非常短,以固定一年為多。



想要鎖住房貸成本、避免利率攀回過去正常水準的消費者,現在把目光轉向壽險公司。包含國泰人壽、新光人壽、ING安泰人壽、南山人壽、三商美邦人壽等數十家壽險公司都推出固定型房貸,固定利率期間長達五年到七年,甚至有長達十年的。富邦人壽的固定型房貸固定利率期間就長達十年。



不過,富邦人壽的十年固定房貸利率,並非一價到底。富邦人壽主管說,富邦人壽的固定房貸利率今年6月中旬推出,前兩年固定利率為2.25%、後八年為固定利率3.5%,十年平均利率為3.25%。



根據信義房屋、永慶房屋的統計,國人平均攤還房貸年限約七年,也就是在七年內還清房屋貸款。所以,長達七到十年的固定利率房貸,對一般房貸戶來說,期限已經夠長了。



保誠人壽房貸部經理周寶麗指出,來保誠人壽申辦房貸的消費者,逾四成的客戶會選擇固定利率型房貸,遠高於兩成選擇指數型房貸商品的。顯示民眾評估利息支出後,找上壽險公司的,多選擇固定利率。



周寶麗說,儘管各銀行仍有推出低於2%的房貸商品,但低率優惠的期間僅侷限前半年或第一年,爾後則以指數型房貸為依據,如果央行未來持續升息,對支領固定薪資的上班族必然造成不小影響。



大多數推出固定型房貸的壽險公司,固定型利率的結構和富邦人壽一樣,在前幾年仍讓消費者享有較低的優惠房貸,也減輕消費者初期購屋的經濟負擔,之後才會要求適用稍高的固定利率。



以國泰人壽為例,固定型房貸專案共分為兩類,一是「A+客戶」,指律師、醫師、公職人員、上市櫃企業員工或年薪100萬元的客戶,在前兩年享有2.25%的固定低率房貸、第三到五年為固定3.4%、第六年起才以「保單分紅利率」加碼1.7個百分點,目前為3.41%。



至於「非A+客戶」前兩年為固定利率2.5%、第三到五年為固定利率3.7%、第六年起為保單分紅利率加碼2.1個百分點,目前為3.81%。



目前房貸授信餘額的排名,不再是銀行一枝獨秀,以國泰人壽為例,目前房貸授信餘額已逾2,800多億元,僅次於台灣銀行、合作金庫銀行、土地銀行,排名第四名。在各壽險公司主打固定房貸商品後,或許今年底國內房貸授信餘額排名,又將有新局面。



壽險公司主管坦言,固定型房貸的推出,除民眾受惠外,對各壽險公司的財務操作也有不小助益。由於目前銀行或壽險公司的資金都相當充沛,但市場上可運用的投資工具並不多,因此,利用既有資金推出固定房貸是有效去化多餘的資金方法,也創造客戶與壽險公司雙贏的局面。





【富邦優惠房貸 新低】

中央銀行5月20日新推3000億元優惠購屋貸款,本月12日郵局升息,利率由2.62%調高至2.72%。但因央行額度限額200萬、250萬元。為補足貸款不足,中國信託、台北富邦、彰化銀行相繼推出配合央行專案的優惠房貸,最低利率甚至比央行政策性優惠房貸再低0.1個百分點,貸款成數最高可達100%。



行政院續撥3000億元央行優惠購屋貸款,貸款利率以「郵局兩年期定儲利率加碼0.875個百分點」機動計息,目前利率微升至2.72%。但因央行貸款額度,台北市限250萬元、台北市以外限貸200萬元,以平均每位房貸戶資金需求約400萬元上下,央行現行200萬、250萬元的政策性優惠貸款額度已不足支應。



爭取這類房貸客戶,中國信託、台北富邦、彰化銀行相繼推出新房貸專案。中國信託「自辦政策性優惠購屋貸款專案」,依央行優惠購屋房貸加碼0.1%機動計息,目前利率2.82%。台北富邦銀行「富邦優惠房貸」,依據央行優惠購屋房貸減碼0.1%,目前利率為2.62%,且30年貸款期間皆採單一利率,非一般「前低後高」式的階梯利率包裝,貸款成本一目瞭然。彰化銀行也在19日推出「百周年百億優惠專案」,提供依郵局兩年定儲利率加0.975個百分點,目前為2.82%。



台北富邦銀行消費金融總處執行副總林啟峰表示,富邦優惠房貸除利率創市場新低,申辦對象也不限新購屋者,轉貸客戶同樣適用。利率因比央行優惠房貸低0.1個百分點,申貸人可在央行和該行自行搭配申貸額度。



另有多家保險公司推出五到七年期「固定利率」房貸,如三商美邦人壽推出七年期的2.95%固定房貸,保誠人壽也有前七年固定2.99%的房貸,南山人壽前七年固定利率是3. 25%。





範例:

【爭取房貸增貸 幫你理債】

40歲的王先生有房貸、信貸、車貸,還有為朋友做保的保證債務要還,王先生工作穩定,想辦法增貸房貸,把所有負債都用一筆房貸解決,不但降低每月還款金額,也享受到貸款較低的利率。



王先生35歲結婚時用自備款100萬元買了一棟總價500萬元的房子,小孩出生後由於薪水不夠用而借錢,後來滾出50萬元的信用卡卡債,期間又幫一位朋友做保,意外背負30萬元的保證債務,由於家住郊區東湖上班不方便,也有貸款買車的需求。



王先生月入5萬元,太太沒有上班,王先生必須想辦法降低債務的利息負擔,以減輕還款壓力。



五年下來,王先生還了一部份房貸,房貸只剩320萬元,為了還清其它債務,後王先生比較多家銀行後,找到一家願意增貸120%額度的銀行,在房屋重新估價後,除了獲得380萬元20年期利率2.2%的房貸外,銀行另外以7年期、利率8%多借他兩成房貸,額度為76萬元,加起來共456萬元的資金,一次就夠他付清車貸、信貸和保證債務。此外,這筆76萬元的資金成本也較本來的信用卡循環息20%低上許多,王先生的每月應付貸款金額也從原本的2.2萬元降低為1.9萬元。



銀行業者願意貸給王先生120%的房貸額度,關鍵在於王先生的工作穩定,過去的繳息紀錄一切正常,而且還有一間不動產。



為讓達成功理債目的,王先生和銀行談貸款條件時,銀行要求把核准的撥款,直接匯到王先生信貸和車貸的銀行戶頭,確定用於還債,而不是匯到王先生個人的戶頭,避免王先生沒有把這筆錢拿去還債。




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