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房貸應注意事項有哪些?

房東:阿文兄
發表時間:2014-04-22



先行的評估自己的付款能力,月付款不要超過月收入的一半:

要在購屋前三個月內盡量的不要被他家銀行作聯徵,一般的銀行看到你的聯徵紀錄有被徵信過,會較難貸款,尤其是三個月內被聯徵的紀錄有超過3次以上(含),有的銀行拒絕貸款。



設定還款計畫:

要在購屋前半年把信用卡貸款,現金卡款還清,信用貸款盡量還清,因為即使現金卡或信用卡僅用到1萬而已,銀行還是會以總額度論,當然有的銀行對信用卡部分的認定會有差異,盡量的減少信用卡的數量會較好貸款,例如:月收入:30000元如果要貸款20年房貸,可以貸到約545萬左右,而如果有信用卡30萬+信貸20萬+現金卡20萬,可能僅能貸到約200~300萬左右,主因是房貸是長期的有擔保貸款,而信用卡或信用貸款是無擔保貸款,所以聰明的你,可以先用房貸去還掉信貸或是卡債!



總是認定自己收入高就可貸款,殊不知銀行要的是穩定的收入行業:

像是老師、律師、醫師、會計師、高科技等,高收入者都是可以簡單貸到高額,而軍公教人員、公司資產3000萬以上的上班族、服務業500大、製造工廠1000大等也都因收入較穩定,都是銀行優先貸款對象;有優先的貸款行業,當然也會有不受歡迎的貸款客戶,如:八大行業、自營商、路邊攤、業務員、危險性高、現金領薪、剛上班、無勞健保、直銷人員、預借現金、小白豬(無繳款的紀錄可?考)、配偶有信用不良等,這些行業或是信用不良的人皆較難貸款。



對保時該注意的事項:

先要詢問貸款各年的利率,並詳細了解貸款的性質,是用全部房屋貸款或是搭配信用貸款或公司貸款等等,因為還款的金額及利率不相同,另外提前還款違約金的金額也須注意,另外如果配偶信用不良的話,要事先請銀行不要連帶查詢,以免影響核貸!



房屋貸款的保人:

房屋貸款的保人提供與否,一般在400萬以內的話較不需要(端賴各家銀行的放款規則),銀行也較接受二等親的保人,無關係的保人較難接受;保人也分有一般保人及連帶保證人,一般保人依民法的規定,就是當主債務人不履行其債務的時候,保證人才要負代位清償的責任,而連帶保證人是為借款人一但積欠的時候,可能就會同時被銀行追討債務。



如何挑選有利的銀行:

利率越低越有利:雖然房貸的利息越低越好,但是也不能僅評估前一二年的低利率,要問清楚3年後的利率或未來利率的調整方式並選擇較有信用可靠的銀行 。

銀行服務品質:房屋貸款是屬於較長期的借款關係,要慎選優質的房屋貸款銀行,公司的品牌固然重要但是服務的品質更重要 。

繳費便利性:最好選擇靠近居家或上班為優先考量,而且選擇分行據點較多的地方為妥 。

考慮貸款額度:貸款金額原則上是能高就高,當然還款能力可要控制在經濟許可範圍之內。每月還款金額不要超過月收入的3成,最高不要超過5成以免貸款壓力過重超過自己能力範圍 。

本金或是利息定額繳款:20年繳本金定額繳款或是固定繳定額利息差異性很大,每一期的繳款金額固定還是越繳越少的繳款方式需問清楚 。

還款彈性:目前多數銀行都推出多種優惠方案,但是對還款方式有諸多限制,所以對於銀行的提前還款方式要特別的留意,以免付出高額的違約利息 。

了解房貸的組合:是全部借款金額的利息統一,或是搭配修繕貸款的組合,以免一路簽到底,而不清楚還有搭配高利息的信用貸款 。





貸款類型:

綜合型房貸 - 結合了傳統分期付款房貸與理財型房貸兩種特色的商品,客戶可以自由搭配,以便在固定房貸支出下,達到彈性理財的需求

抵利型房貸 - 結合存款帳戶與房貸帳戶的產品,客戶可利用存款減少每期應付利息,每期約定支付款金額得逕行攤還本金,並隨著本金減少,利息減少,進而縮短房貸償還年限 。

固定利率房貸 - 固定利率房貸就是在對保的時候,就跟與銀行約定一個固定房屋貸款利息,20年都是一樣的利息,不會受到市場利率攀升或走跌的影響 。

指數型房貸 - 由貸款銀行選擇國內五大或八大行庫金融機構的一年期平均利率為主軸,訂出平均指數,再往上加碼,而加碼的高低則會隨你的繳款或信用狀況等因素而有所不同 。

保險型房貸 - 結合房貸與保險的商品,主要是協助房貸客戶在面臨疾病或意外事故導致死亡或全殘,而使自己或家人繳不出房貸時,可由保險公司以理賠金額將剩餘的房貸繳清 。

理財型房貸 - 把不動產當成動產來管理的房貸產品。依照房屋的市值,由銀行提供房貸戶一個循環額度,透過存款與貸款戶頭合而為一的設計,以增加資金調度的靈活性。而客戶只需繳付最低金額即可 。



貸款型態:

本息平均攤還法 - 屬於中、長期的房貸方式,貸款期間每月所繳的金額固定(含本金及利息)為其特色,此法可強迫自己償還本金,並利於做每月的財務規劃,為最常見到之房貸類型,其優點為固定繳納本金加利息之金額,可強迫民眾償還本金,並利於每月財務支出規劃 。

還本寬限期法 - 目前銀行大都有前一、兩年可以只繳交利息,等到寬限期過後再以本息平均攤還,這種還款方式對於自備款不多的首購族或無殼蝸牛轉而買屋的民眾非常有用。因為首購族剛買屋時,額外支出較龐大,如:裝修或購買家電、家具、日常用品等等,可能要支付的費用較龐大,故可考慮此類型的貸款方式,貸款一到三年先繳利息,繳款壓力較輕鬆,等到寬限期過後再用本息平均攤還,此類型貸款可使剛購屋者經濟得到喘息機會,等到幾年後經濟能力累積較寬裕後,再開始攤還本金 。

本金平均攤還法 - 有還本金的話則所繳交的每月房貸,因為有固定攤還金額,利息就會因本金降低而有所調降,優點就是每月所繳的房貸金額會每月逐漸降低,付款壓力也會隨之降低,也是比較能節省利息的貸款方式,因為在每個月平均還本金、利息當然就會逐月減少,壓力當然愈來愈小,但是以剛購屋者的經濟成本來說,算是較危險的,因其資金不是非常充裕的情形下,有可能會繳不出本金及利息之金額,而以上之房屋貸款在提前償還本金時,也會有違約金產生,所以在對保時,要向銀行確認清楚是否有提前還款之罰款規定 。



貸款期限有新選擇:

一般房貸年限多訂為15~20年,但銀行法修訂後,30年期的房貸已成為貸款人的新寵,若其房貸年限愈長,每月所須攤還的貸款便愈低,可提昇購屋能力,但所支付的利息也比較多。因此還款能力,最好控制在個人收入的三分之一左右,在考慮貸款年限時,也應將利息支出的差距、通貨膨脹及個人經濟狀況等因素列入考慮。





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