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房貸對保與注意事項

房東:阿傑
發表時間:2014-04-18


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小窩的建商總共配合了三家銀行,我也詢問過了這三家銀行的房貸利率,不過我一開始就不打算給建商合作的銀行(分行)承貸,不是說他們的利率不優,其實雖然他們提供的利率其實說起來已經算蠻不錯的了,不過我心想,以我的條件及信用程度,應該還可以再談到更低才對呀∼



1. 善用政府優惠的房貸政策

目前政府有提供2000億政府優惠房貸、青年安心成家方案、購置住宅貸款利息補貼...等政策,另外公務人員有公教貸款,請大家一定要去瞭解自己是否符合條件,以目前的房貸利率能申請到一定會比銀行自己包裝的利率還要低。我自己是吊上2000億政府優惠房貸車尾,剩下部份則是自己再跟銀行談。



2. 不一定要給建商配合的銀行承貸

所以我多方詢問,有撲浪上的好友推薦,也有身邊朋友的推薦,我另外也找了社區討論版上有鄰居推薦的房貸專員,最後我選擇這位又積極又有耐心而且利率還算滿意的這位專員,好笑的是,這家銀行我總共打給四位不同的專員,第二通比第一通利率還低(心裡竊喜),但我又不死心的打第三通,結果第三通的利率比第二通又更低,本來想說這樣應該差不多了,閒閒沒事再打第四通碰碰運氣看看,沒想到,第四通又能給我比第三通還要低更低,噗哈哈~ 想想覺得多打電話是對的! 我因此而少付了不少房貸利息呢^^



3. 房貸利率的選擇

在房貸利率的選擇,有一段式(即從第1期至繳清都是固定I+加碼)、二段式(例如前6M或1Y固定利率,6M之後或1Y之後是固定I+加碼)、三段式(例如前6M固定利率、7M-2Y固定利率,2Y之後是固定I+加碼),不過上述範例依不同銀行會有不一樣的包裝、期數及加碼,這就要視承貸人的條件及談價功力了。



舉個例子(目前I大都為0.8)

一段式: I+1.16%

二段式:1Y:固定1.88%、2Y起:I+1.3%

三段式:6M-1.75%、7-24M-1.99%、3Y起:2.25%



至於要選擇一段式、二段式還是三段式呢?看利率就可以知道,雖然二段或三段式的前1年至2年的利率較低,但2年或3年起往後的利率可是拉的很高呢!! 不要想省前面的利息而在往後付出更多的利息,如果還是無法決定要選哪一種,建議請銀行專員把要繳的利息試算出來,這樣就可以比較得出來到底選哪一種比較划算囉!!!



4. 會產生什麼的費用?

一般申請房貸,銀行會跟你收開辦費,每間銀行還有承貸人的條件都會影響到開辦費的多寡,當然是能愈低愈好啦!如果房貸專員有承諾開辦費多少,記得在對保書上寫清楚,比較有保障。不過如果你不曉得還會有什麼費用,就直接問"我需要付什麼費用"比較快囉!



5. 還款方式

有分本息攤還跟寬限限(即前幾年只繳利息不繳本金),這項選擇多多少少也會影響房貸利率,如果能本息攤還就選本息攤還吧!



6. 違約金

一般銀行都會要求綁約三年左右,這三年內不得轉貸,如果要轉貸或繳清解決都會有違約金的產生,而且違約金是罰固定罰款,還是貸款金額的多少百分比都要問清楚;不過如果有能力繳清房貸,只要不塗銷就不算違約。





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在跟專員談好成數及利率後,之後就是等銀行通知囉!這中間的時間銀行會去做鑑價的動作,並將鑑價結果及成數利率上簽出去,等簽准下來就可以進行對保了!要注意幾點:



1. 對保就是填寫文件及蓋章,由於簽的都是空白表格,所以一定填每一份文件或蓋每一個章前,都要先跟銀行專員問清楚是什麼用途,確認沒問題再簽名或蓋章。



2. 對保時要再次確認貸款內容,在對保時,一定要再次問清楚房貸利率、還款期限、貸款年限及違約金的相關規定。



3. 我覺得最重要的是,要求銀行撥款時不得接受建商單方面要求即自行撥款,須獲得我的同意方可撥款。這點要特別提醒是跟建商配合的房貸,跟建商配合的銀行分行有可能就直接接受建商的要求就撥款,這對買方相常的不公平,如果還未過戶,或是驗屋根本不過,後續的複驗就有可能會產生糾紛,請一定要注意哦!!



依我的經驗,如果不想delay時程,建議可以先跟工務所進行驗屋,驗屋當然不可能一次就過,所以能早一點驗屋就多一點時間讓工務所改進,當驗屋通過後再對保也比較不會衍生問題,總之,房子是幾百幾千萬的花費,我們自己都要積極謹慎一點,才能保障自己的權益。





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